事情：公司发布2024年报，公司在2024年完结运营收入3431.76亿元，同比下滑26.32%；归母净亏本494.78亿元，由盈转亏。

  归母净亏本由多项要素所造成的：公司2024年完结运营收入3431.76亿元，同比下滑26.32%，归母纯利润是亏本494.78亿元。公司收入下滑首要遭到开发事务下滑的影响。公司亏本的原因：1）毛利率层面，公司2024年毛利率为10.17%，较2023年下降5.06pct，其间开发业及相关财物经运营务毛利率为9.5%，较2023年下降5.9pct，因为结算项目对应地价获取本钱比较高，影响毛利率；2）减值层面，2024年公司出于审慎准则别离计提存货贬价预备、信誉丢失预备70.60亿元、264.0亿,对成绩发生必定影响；3）出资层面，2024年公司出资收益亏本28.59亿元，2023年为盈余，其间权益法核算的长时间股权丢失较大；4）财物处置层面，2024年公司财物处置丢失25.34亿元，首要因为公司对财物买卖和股权处置采纳愈加坚决的举动，部分买卖价格低于账面值，以便更快回笼资金。费用办理上，2024年公司出售费用率和办理费用率别离为3.03%、1.86%，别离较去年同期进步0.39pct、0.63pc，因为开发职业全体承压，公司加大出售力度，出售费用率略有进步。

  职业承压下坚持质量交给：2024年公司完结出售面积1810.7万方，同比下滑26.6%；出售金额2460.2亿元，同比下滑34.6%；对应的出售均价13587元/平米，同比下滑10.9%，量价均承压。从市占看，公司2024年出售金额在15个城市位列榜首，在5个城市排名第二，在6个城市排名第三。从出售区域看，除南边区域和北京区域外，其他区域的出售均价降幅均为10%以上。到2024年底，公司在手1591.5万方已售未结规划，对应合同金额2211.5亿元。在交给上，公司2024年共交给18.2万套房子，平稳有序推动保交给作业；在住所质量上，2024年公司13个项目取得2023-2024年度广厦奖；在施工上，公司经过无人机拍照园区工区施工全景影响，使用360

  景视频分户拍照户内施工工程，向客户去按方位展现工区界面和施工进度，进步施工透明度。在开竣工方面，2024年开复工建面1022.7万方，完结年头方案95.4%；竣工建面2374.5万方，完结年头方案的107.7%。开工略低于年头方案首要因为公司坚持以销定产的战略，加强现金流管控，结合商场流速体现对项目开发节奏灵敏调整。

  出资坚持审慎：公司2024年新增13块土储，建面137万方，权益建面83.3万方，权益地价55.6亿元，对应的权益份额为60.8%，对应的权益拿地力度为3.72%，出资拿地坚持审慎。新增地价6670元/平米，地售比约为0.49。新获取资源中存量盘活项目11个，首要散布在中心城市如上海、广州、成都等地。

  拓展融资途径: 到2024年底，公司净负债率80.6%，较2023年底进步25.9pct，财物负债率73.7%，较2023年底进步0.4pct。有息负债结构上，到2024年底公司一年内到期的有息负债1582.8亿元，占比43.8%，现在公司有息负债以中长时间为主。融资上，公司2024年新增融资归纳本钱3.54%,较2023年下降37bp；公司继续拓展融资途径，2024年新增全口径运营性物业贷293亿元，到2024年底全口径运营性物业贷余额为467亿元。运营性物业贷有望盘活公司前期在运营性财物上的投入。

  运营性事务稳步推动：1）物业服务：2024年万物云完结运营收入363.8亿元，同比增加8.9%，其间社区空间寓居服务收入210.2亿元，占比57.8%；公司2024年新获取405个住所服务项目，蝶城数量由621增加至666个，2024年新增改造100个蝶城。2）租借住所：2024年公司租借住所事务完结收入37.02亿元，同比增加7%；到2024年底泊寓共运营办理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，所办理的租借住所中由12.57万间归入保证性租借住所；2024年泊寓租借率95.6%，租借水平坚持高位。3）商业运营：2024年公司商业事务共完结收入88.9亿元，同比下降2.5%；2024年新开业8个商业项目，到2024年底公司算计开业181个商业项目，建面1081万方，规划中和在建规划196万方。公司办理运营项目中，一、二线%，公司继续布局全国重点城市。4）物流仓储：2024年公司物流仓储事务完结收入39.7亿元，其间高标库21.3亿元，冷链收入18.4亿元。到2024年底，公司物流仓储事务累计开业项目151个，可租借建面1043.1万方，其间高标仓840.7万方，稳定时租借率87%。

  出资主张：遭到地产职业全体接受规划下行压力，公司结算端毛利率下滑和计提减值对成绩发生必定影响。运营性事务继续稳步推动，物业服务租借住所均同比正增加。办理层调整有望提振决心。考虑到职业承压和公司毛利率下行，咱们猜测公司2025-2027年归母净亏本别离为243.81亿元、151.70亿元、108.07亿元，PB别离为0.46X、0.50X、0.53X，下调为“慎重引荐”评级。

  危险提示：宏观经济没有抵达预期的危险、房地产出售没有抵达预期的危险、经运营务没有抵达预期的危险、公司大幅调整减值的危险、房价大幅度跌落的危险、资金回流没有抵达预期的危险、债款归还没有抵达预期的危险